关于印发利通区住宅小区物业管理办法的通知

吴忠市利通区人民政府办公室

关于印发利通区住宅小区物业管理办法的

通       知

各乡（镇）人民政府、区政府各部门：

    《利通区住宅小区物业管理办法》已经区政府第22次常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

              吴忠市利通区人民政府办公室  

             二O一一年六月二十八日

利通区住宅小区物业管理办法

第一章  总  则

第一条  为加强我区住宅区物业管理，保障物业管理工作正常运行，创造干净整洁、生态优美、秩序井然的居住环境，根据国务院、宁夏回族自治区《物业管理条例》和吴忠市《物业管理办法》，结合我区实际，制定本办法。

第二条  本行政区域内的物业管理活动适用国务院、宁夏回族自治区《物业管理条例》和吴忠市《物业管理办法》，国务院、宁夏回族自治区《物业管理条例》和吴忠市《物业管理办法》未规定或规定比较原则的，适用本办法。

第三条  本行政区域内的各类物业按照“主管部门与乡镇共同管理；属地分类管理；城市住宅小区由所在镇管理；农民安置区由所属乡镇管理”的原则，建立“政府引导扶持与业主自治管理、物业服务企业专业管理相结合”的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第四条  区城乡环卫综合管理局是本行政区域内住宅区物业管理行政主管部门；各乡镇是本辖区住宅区物业管理的责任单位。

第五条  乡镇应成立物业管理办公室和物业服务中心，明确有专人负责住宅小区物业管理工作，社区（村）设物业管理站。

鼓励、支持专业化物业服务企业壮大服务队伍。

第二章  物业管理范围和职责

第六条  物业管理范围：

（一）胜利镇：裕民街以南的住宅小区，包括物业服务小区、无物业小区、散居楼。

（二）金星镇：裕民街以北的住宅小区，包括物业服务小区、无物业小区、散居楼。

（三）古城镇：本镇的农民安置小区及散居农民安置楼。

（四）上桥镇：本镇的农民安置小区及散居农民安置楼。

（五）板桥乡：本乡的农民安置小区及散居农民安置楼。

（六）东塔寺乡：本乡的农民安置小区及散居农民安置楼。

（七）金积镇：本镇辖区内的各类住宅小区。

（八）新增小区：按照住宅小区的性质、区域和原则，由区城乡环卫综合管理局及时划分给相关乡镇进行管理。

第七条  区城乡环卫综合管理局职责：

（一）贯彻执行住宅小区物业管理有关法律、法规和规章。

（二）制定住宅小区物业管理发展规划。

（三）负责对乡镇物业服务管理工作进行督查考核。

（四）负责物业服务企业资质的申报、审批、撤消及年检工作。

（五）对住宅小区物业服务企业招标、招聘工作进行监督。

（六）对物业服务费的收取标准和使用情况进行监督管理。

（七）监督住宅小区竣工后的物业用房及资料等交接工作。

（八）联合市房管部门收缴住宅专项维修资金，负责资金的管理和监督使用。

第八条  物业管理相关部门职责：

（一）区农牧局职责：负责制定住宅小区绿化规划、设计，组织和监督指导住宅小区管理单位对所管辖小区的绿化及管护工作。

（二）利通公安分局职责：负责对物业服务企业保安人员进行业务培训，颁发保安人员上岗证；负责对物业服务企业保安工作的监督和检查；指导物业服务企业做好住宅小区安全防范工作。

第九条  物业管理乡镇职责：

（一）负责辖区住宅小区物业管理工作，指导社区、业主委员会和物业服务企业开展物业服务。

（二）负责组织、指导住宅小区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责、依法开展业主自治管理。

（三）对无物业住宅小区，成立物业服务中心，有偿提供基本物业服务。

（四）监督、检查、考核物业服务企业职责履行情况。

（五）调解处理物业管理纠纷，受理物业投诉。

（六）指导社区或业主委员会做好物业管理项目验收和物业用房、资料等交接工作，并进行备案。

（七）组织、指导社区或业主大会、业主委员会招标或公开招聘住宅小区物业服务企业。

（八）对未成立业主委员会的住宅小区，组织业主交纳或续交住宅专项维修资金，并对专项维修资金的使用提出初审意见。

第十条  业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业职责按《吴忠市物业管理办法》的规定执行。

第三章  物业管理的基本内容及标准

第十一条  物业管理的基本内容指建筑物主体外的共用部位、共用设施、设备、共同事务的管理，具体包括：

（一）物业管理区域内的道路、门牌、路灯、排水管道等设施的养护，定期清疏排水管井。

（二）物业管理区域内的树木花草、园林建筑小品和其他园林设施的养护。

（三）物业管理区域内的环境卫生清扫保洁、垃圾收集清运、公厕清洁使用及环卫设施维修养护。

（四）安全防范服务。

（五）车辆停放及其场地的管理。

第十二条 物业管理的基本标准：

（一）建筑物管理：

1、外墙完好、外观整洁，房屋完好率达98%。

2、建筑物外墙防护设施按规范设置，统一有序，没有锈蚀。

3、公共通道、楼梯、地下室整洁干净，无障碍物。

4、消防通道畅通无阻。

5、建筑物标志明显、规范。

6、建筑物维修及时率达100%。

7、没有乱搭乱建、乱摆乱放、乱贴乱挂及改变建筑物结构、外貌的现象。

（二）设备管理：

1、设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。

3、供电系统保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

4、消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用。

5、电梯系统按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其他附属设施完好，梯厢、井道清洁。

6、按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。

7、空调的安装位置统一，排列有序，无超标噪音和严重滴漏水。

（三）公用设施管理：

1、管网设施铺设安全、美观，使用正常，没有泄露现象。

2、管线架设安全、整齐规范、统一有序。

3、排水系统畅通，上下水等井盖完好无缺，道路畅通，路面平坦。

4、照明路灯使用正常。

5、公共文体娱乐设施使用正常。

（四）园林绿化管理：

1、绿地内清洁，无黄土裸露，无破坏、占用现象。

2、行道树、绿篱无缺株、枯萎。

3、园林建筑小品和其他园林设施完好、整洁。

4、每年春秋两季，实施绿化提质增绿工程，并有专人管护，当年栽植花草树木成活率达95%以上。

（五）环境卫生管理：

1、路面、公共场地的保洁率达95%以上。

2、没有乱贴、乱挂、乱画现象。

3、垃圾日产日清，每天上午7：30之前，完成小区全面清扫，积存垃圾清理拉运完毕。

4、小区全天候进行保洁，无污染物。

5、公厕保洁做到无臭味、无苍蝇。

6、化粪池使用正常。

7、环境卫生设施完好、整洁。

（六）保安消防管理：

1、担负小区门卫、守护和巡逻护卫。

2、做好小区防火、防盗、防破坏和防治安灾害事故工作。

3、向物业管理区域内的居民宣传治安防范和治安管理规定。

4、协助公安部门预防和打击各类违法犯罪活动。

（七）车辆管理：
1、停车场、行车线路标志明显。

2、车辆管理有序，进入物业管理区域的车辆，集中停放到

停车场或指定停车点，无乱停、乱放现象。

3、自行车库外观整洁，库内车辆停放整齐有序。

4、收费标准在相关法律、法规规定范围。

（八）物业投诉处理：

物业投诉妥善处理，业主满意率达90%以上。

第四章  物业服务企业动态管理

第十三条  物业服务企业是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

物业服务企业资质申请必须提供下列资料：

（一）工商部门核发的《企业名称预先核准登记通知书》。

（二）营业执照原件及复印件。

（三）物业管理企业资质申报表。

（四）董事会的任命书（法人代表任命书）。

（五）办公地点证明及草图。

（六）公司章程。

（七）有资质的会计师事务所的验资报告。

（八）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员的劳动合同、身份证、职业资格证书、职称证书的原件及复印件，各业务负责人具有相应专业中级以上职称。

申报一级资质企业，注册资金人民币500万元以上，各专业技术人员不少于30人，其中中级以上职称的人员不少于20人。

申报二级资质企业，注册资金人民币300万元以上，各专业技术人员不少于20人，其中中级以上职称的人员不少于10人。

申报三级资质企业，注册资金人民币50万元以上，各专业技术人员不少于10人，其中中级以上职称人员不少于5人。

第十四条  区城乡环卫综合管理局应当加强对物业服务企业资质、物业服务质量的评估和管理，定期对物业服务企业员工进行培训，并对物业服务企业实行动态监管。

第十五条  物业服务企业应当自觉接受所在乡（镇）、社区（村）对所管辖住宅小区物业管理情况的业务指导和监督检查；对其提出物业管理方面存在的问题，立即进行整改，确保住宅小区物业管理工作不断完善。

第十六条  物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由区城乡环卫综合管理局责令其限期改正、赔偿损失；并可视情节轻重，降低其资质等级或者注销其物业管理资质证书：

（一）建筑物主体外的共用设备、共用设施不按期修缮或者养护、维修不当，造成业主损失的。

（二）管理制度不健全，管理混乱。

（三）服务管理不当，使公用设施、设备遭受损失的。

（四）乱搭乱建，擅自改变物业管理区域内共用设施、共用场地用途的。

（五）不履行物业管理委托合同规定的其他义务的。

（六）对物业行政主管部门、物业管理乡镇（社区、村）提出问题，推诿扯皮造成恶劣影响的。

第十七条  物业服务企业有自定收费项目，擅自扩大收费范围，提高收费标准等价格违法行为的，由价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》的规定进行处理。

第十八条  物业服务企业应当有完善的物业服务方案，以及保安、保洁、保绿、维修、财务、档案等管理制度，并在所管辖小区公布。

第十九条  区物业行政主管部门应加强对物业管理人员的业务培训，物业服务企业管理人员持证上岗率达到90%以上，并做为年终资质审查和综合考评的主要内容。

第五章  老旧小区（散居楼）和农民安置区管理

第二十条  区人民政府将旧小区改造纳入城乡建设规划和计划，逐年对旧小区环境及设施、设备等进行更新和维护；对老旧小区、散居楼及农民安置区的物业管理财政适当给予补助。

第二十一条  农民安置区应按照城市开发建设商品住宅区规划验收标准进行，乡镇应及时成立小区业主委员会，通过招标或公开招聘的方式，选聘物业服务企业进驻，并在房屋分配前缴纳住宅专项维修资金，实行专户管理。

第二十二条  老旧小区、散居楼，按照“逐步整合，逐步引入、专项补助”的方法，引导物业服务企业进驻。鼓励采取多形式的物业管理方式，实现物业管理全覆盖。

第二十三条  农民安置区实行区乡监管、以乡为主的管理机制。

城市住宅小区内的农民安置户由所属乡镇协调物业服务企业管理。

第二十四条  区人民政府按照“谁服务管理、谁享受补贴”的原则，依据散居楼数量和农民安置区人数核定长效管理补贴经费，采取考核与资金挂钩的办法，分期核拨补贴资金。

第二十五条  乡镇应采取措施，积极支持配合物业服务企业向居民收取物业服务费和协调解决日常管理中出现的问题。

第二十六条  老旧小区、散居楼及农民安置区的管理应达到以下要求：

（一）路面、楼道、公共场地的保洁率达90%以上，无明显污染物。

（二）垃圾日产日清，每天上午7：30之前，完成清扫及垃圾清运工作。

（三）无乱贴、乱挂、乱画、乱堆放等现象，无违章搭建物。

（四）绿地内清洁，无破坏占用现象，绿化带定期浇水，无枯萎树木和杂草。

（五）排水设施通畅，路面平整，环卫设施齐全。

（六）物业投诉妥善处理，业主满意率达85%以上。

第六章  住宅专项维修金的管理与使用

第二十七条  新开发建设小区的住宅专项维修资金由开发建设单位在办理分户证前按一定的比例进行交纳。即：办理物业前期备案前交纳30%；办理房屋登记预售证前交纳30%；办理分户证前交纳40%。

第二十八条  旧住宅小区未交纳专项维修资金或需二次征收的，在居民办理房屋产权证时一次性由业主进行交纳，或由业主委员会组织征收。

第二十九条  住宅专项维修资金设专户，由区城乡环卫综合管理局代为业主管理，并接受监督。

第三十条  使用住宅专项维修资金时，由住宅小区物业服务企业或业主委员会提出申请，辖区社区（村）、乡（镇）审核后上报，未成立业主委员会的住宅小区，由社区（村）提出申请，乡（镇）审核后上报。

第三十一条  区城乡环卫综合管理局在接到申请后，2个工作日内指派专人对维修项目进行实际勘测，并提出维修意见。

第三十二条  物业服务企业、业主委员会或社区（村）聘用的维修单位必须持有建设行政主管部门颁发的相应资质证书（施工资质或专业维修资质三级以上）。

第三十三条  物业服务企业、业主委员会或社区（村）在实施维修项目前，必须根据维修项目内容与维修单位签订文明施工与安全生产责任书和维修项目质量保证协议。

第三十四条  办理使用住宅专项维修资金申请时，应提供下列资料：

（一）维修项目公告书（7天）。

（二）业主使用住宅专项维修资金签字表（住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意）。

（三）住宅专项维修资金使用申请书（确需鉴定的，出具委托专业机构的鉴定报告）。

（四）住宅专项维修资金使用申请表。

（五）维修项目工程预算书。

（六）施工单位营业执照和资质证书副本复印件。

（七）维修项目施工方案（含施工工艺、文明施工、安全措施等）。

（八）维修项目施工合同书。

（九）法律、法规规定的其他材料。

第三十五条  物业行政主管部门对住宅小区维修项目审核同意后，根据该住宅小区实有专项维修资金数额，可拨付维修项目工程量所需资金的30%—50%，确保维修项目工程顺利实施。

第三十六条  维修项目工程结束后，由物业服务企业、业主委员会或社区（村）将维修工程决算书和社区（村）、乡（镇）审核意见上报后方可支付维修项目工程剩余资金，并在区城乡环卫综合管理局进行备案。

维修项目工程备案时应提供下列资料：

（一）维修项目工程验收备案表。

（二）维修项目工程决算书。

（三）维修项目工程发票。

第三十七条  农民安置区的住宅专项维修资金由乡镇负责按标准组织征收，并代为业主进行管理，具体使用程序参照本办法规定执行。

第三十八条  住宅小区发生危急人身安全、房屋安全或小区专项整治等紧急或特殊情况，乡镇（社区、村）可组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

第七章  考核奖惩

第三十九条  区住宅小区环境综合整治和绿化美化工作领导小组制定考核细则，并参照《利通区农村环境卫生考核办法》，采取平时督查、月考核、专项整治考核、全年汇总考核的方法，对相关乡镇的物业管理进行监督和考核。相关乡镇对物业服务企业服务小区进行日常监管。

第四十条  区城乡环卫综合管理局按照《利通区物业服务企业动态监管办法》，协调相关乡镇，负责对物业服务企业进行动态监督管理。

第四十一条  在平时督查中，对老旧小区、农民安置区发现问题限期不整改的，每处处罚责任乡镇50—100元，从长效补贴经费中累计扣除。相关乡镇在日常监管物业服务企业履职过程中，也可按相应标准处罚物业服务企业。

第四十二条  按照资金奖罚和效能问责相结合的原则，对连续两个月月考核排名末位的乡镇，乡镇主要领导向区政府做出书面检查。考核结果应及时进行通报和落实处罚措施，并纳入利通区“三大文明”考核范围。

第四十三条  年终综合考核成绩突出的乡镇和物业服务企业，分别以“以奖代补”的形式进行奖励。

第八章  管理措施

第四十四条  规划、建设部门在验收新开发建设住宅小区（含农民安置区）时，应当就物业服务用房、公共配套设施配置等方面内容征求物业行政主管部门、所在乡镇、社区、己成立的小区业主委员会、前期物业服务企业的意见，否则不予接收管理。

第四十五条  在利通区范围内从事房地产开发的企业，在企业资质年检时，应向房地产资质审查部门提交物业行政主管部门及所在乡镇物业管理审查意见书，审查不合格的，资质审查部门应采取相应的约束措施。

第四十六条  开发建设单位对利通区范围内原建设开发无物业管理的住宅小区（散居楼），负有物业管理的连带责任，应主动安排物业服务企业进驻，实行规范化物业服务管理，否则对该企业新开发建设的住宅小区一律停办相关手续。

第四十七条  建设单位不及时移交住宅专项维修资金和物业管理用房的，由主管部门责令其限期履行；逾期不履行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。

第四十八条  业主之间发生的有关物业纠纷，物业服务企业有调解责任，调解不成的，由业主自行向法院起诉。

第四十九条  业主不配合房屋本体部位和房屋毗连部位的维修时，物业服务企业可以采用以下办法：

（一）在小区内予以公布。

（二）与有关部门协商，采取相应的必要措施。

（三）向人民法院提起诉讼。

第五十条  业主、物业使用人不按约定交纳物业管理、维修等分摊费用的，物业服务企业可以限期催缴；逾期仍不交纳的，可按每日加收欠缴金额5‰的滞纳金进行收缴；经催收仍不交纳的，可累积计帐，在物业或产权转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业服务企业也可与有关部门协商，采取必要的措施协助催缴有关费用或者依法向人民法院起诉。

第九章  附  则

第五十一条  本办法由区城乡环卫综合管理局负责解释。

第五十二条  本办法自2011年7月1日起实施。